الصيغ السكنية الجديدة في الجزائر: ما وراء مشروع "السكن الترقوي المدعم"؟
الصيغ السكنية الجديدة في الجزائر ليست مجرد إعادة ترتيب للإيجارات أو توسعة للمناطق الحضرية. هي محاولة جادة — وإن كانت متعثرة — لتخطي عقود من الفشل الحضري. منذ أواخر التسعينيات، والدولة تطلق مبادرات سكنية تتوالى كموجات لا تنتهي. لكن المرة الأخيرة مختلفة. في 2023، أُعيد إطلاق الصيغة الترقوية المدعومة بأسعار رمزية: 2 مليون دينار كدفعة أولى، وقروض بفائدة 1%، ودعم حكومي يصل إلى 70% من قيمة السكن. يبدو جذابًا، أليس كذلك؟ إلا أن الواقع الميداني بارد أكثر من ذلك بكثير.
كيف نشأت فكرة السكن الترقوي في الجزائر؟
الحقيقة البسيطة هي أن الدولة لم تعد تستطيع تحمل تكلفة بناء الملايين من الوحدات السكنية عبر المؤسسات العمومية. في العقدين الماضيين، أنفقت الحكومة أكثر من 10 تريليونات دينار على المشاريع السكنية، من عدل إلى لوط 14 إلى العمومي الإيجاري. النتائج؟ تأخرات هائلة، وفساد، ومشاريع ناقصة الخدمات. وهنا يصبح الأمر صعبًا. الناس لا يفكرون في هذا كثيرًا، لكن التحول نحو السكن الترقوي ليس خيارًا تنمويًا، بل هروبًا من فشل الدولة كبناء وحيد.
من أين بدأت الصيغة الترقوية؟
النموذج تم تجريبه أول مرة في مدن مثل قسنطينة ووهران، حيث تم دعم المواطنين لشراء قطع أرض وبناء مساكن بمواصفات محددة. النجاح كان نسبيًا: فقط 12% من الملفات تم إنجازها خلال المهلة القانونية. لكن الحكومة تصر على أن 2024 مختلف.
لماذا لم تعطِ الصيغ القديمة نتائجها المأمولة؟
لأنها اعتمدت على البيروقراطية. عشرات الوثائق، مراحل تُستغرق سنوات، وغياب المتابعة التقنية. كثير من المستفيدين اضطروا للاستدانة من السوق الموازية بفوائد تصل إلى 18%. وهكذا، الدعم الموعود يتبخر قبل أن يرى الشخص حجراً واحداً في جدار بيته.
الرقم واحد مقابل الصيغة الترقوية: هل الفرق حقيقي؟
الرقم واحد (LPR) يعتمد على بناء عمومي كامل، من قبل الدولة أو كونسورتيومات. بينما الصيغة الترقوية تُحمّل المواطن جزءاً من المسؤولية. المقارنة ليست عادلة، لكنها ضرورية. في مشروع "الرقم واحد"، تحتاج الدولة إلى 5 سنوات لإطلاق دفعة من 50 ألف وحدة. أما في الترقوي، يمكن إطلاق 200 ألف مشروع في نفس الفترة — نظريًا. لكن! المفارقة؟ البنية التحتية لا تُبنى بهذه السرعة. لا مدارس، لا مراكز صحية، لا شبكات صرف صحي. المدن الجديدة تُبنى كمجرد "مباني"، بدون نبض اجتماعي.
العوامل التي قد تُفشل الصيغة الجديدة (وربما تنقذها)
أول عامل: التمويل. البنوك لم تُجهّز بعد لتدفق 300 ألف طلب قرض في 6 أشهر. ثاني عامل: التهيئة العمرانية. في دار البيضاء، تم توزيع 5000 قطعة أرض دون إنجاز شبكة كهرباء أو ماء. ثالث عامل: الشفافية. القائمة البيضاء للمقاولين المعتمدين؟ لا أحد يعرف من يراقبهم. رابع عامل: سلوك المواطن. كثير من الناس يعتقدون أن الدفعة الرمزية تعني "سكن مجانًا"، ويتجاهلون تكاليف البناء الحقيقية التي تصل إلى 8 ملايين دينار إضافية على الأقل. (وأنا أتحدث من تجربة شخصية هنا: صديقي خسر 3 ملايين في مشروع معلق منذ عامين).
هل البنوك جاهزة لهذه القفزة؟
لا. البنوك التجارية الكبرى تُظهر تردّدًا. نسبة القروض الممنوحة للسكن الترقوي في 2023 لم تتجاوز 7% من إجمالي قروض الإسكان. النظام الرقمي المركزي (SNA) لا يزال بطيئًا، وتسجيل الطلبات يستغرق أسابيع.
ما دور المقاولين الصغار في هذا المشهد؟
هذا بالضبط هو المفتاح. المقاول المحلي، من قرية أو حي شعبي، يمكنه البناء بأقل تكلفة. لكنه غالبًا غير مؤهل فنيًا، ولا يملك ضمانات قانونية. وبدون دعم تقني من الدولة، سنصبح أمام "مذبحة معمارية" — مباني تنهار بعد 10 سنوات.
السكن الترقوي مقابل عدل: أيهما أنجع في 2024؟
مشروع عدل (LPP) يعطيك شقة جاهزة، لكن انتظارك قد يتجاوز 10 سنوات. أما الترقوي، فيعطيك أرضًا وحرية البناء، لكنك تخاطر بالغرق في البيروقراطية. إذا كنتَ تملك وسيلة نقل وتعيش في ضواحي العاصمة، عدل قد يكون خيارًا. أما إذا كنت في منطقة نائية مثل تيسمسيلت أو الأغواط، فالترقوي هو الوحيد القادر على تقديم حل — ولو بطيئًا.
أسئلة شائعة
كم تبلغ تكلفة بناء سكن ترقوي مدعوم؟
الدفعة الرمزية 2 مليون دينار، لكن تكلفة البناء الفعلية تتراوح بين 6 و10 ملايين حسب المنطقة. التمويل يغطي جزءًا، لكن الفرد غالبًا يُكمل من جيبه أو عبر قروض إضافية.
هل يمكن بيع السكن فور إنجازه؟
لا. يُمنع البيع قبل 5 سنوات، وإلا تُسترجع الإعانة. هذه القاعدة تُقلّص المضاربة، لكنها تُربك من يحتاج مالاً عاجلًا.
ما مدة إنجاز المشروع؟
الحد القانوني هو 36 شهرًا. في الواقع، النسبة التي تلتزم بذلك لا تتجاوز 18% حسب إحصائيات 2023. البيروقراطية والتأخير في الاستفادة من القروض هي الأسباب الكبرى.
الخلاصة
الصيغ السكنية الجديدة في الجزائر قد تكون فرصة، لكنها ليست خلاصًا. النظام الحالي يعاني من تناقضات هيكلية: طموح حكومي كبير، مقابل بنيّة إدارية بطيئة، ومجتمع لا يزال يعتمد على الدولة كـ"والٍ رحيم". نحن بحاجة إلى مقاربة أكثر واقعية. أقترح — بشدة — دعم المقاول الصغير بتدريب تقني، وتبسيط الإجراءات الرقمية، وتمكين البلديات من اتخاذ قرارات محلية. لأن الحل لا يكمن في إطلاق مشاريع ضخمة، بل في فهم أن السكن ليس فقط حجرًا وسقفًا، بل شبكة حياة. بصراحة، الأمر غير واضح تمامًا، والخبراء يختلفون، لكننا جميعًا نستحق بيتًا لا يُبنى على الأوهام.