هل سينخفض العقار في الجزائر؟
لا أحد يملك الإجابة اليقينية. الأسواق لا تُقرأ ككتاب مفتوح. لكن المؤشرات تهمس بأصوات متباينة. بعضها يحذر من تباطؤ، وبعضها يبشر باتساع فقاعة لم تنفجر بعد. وأنا لا أروّج للهلع، ولا للتفاؤل الأعمى. نحن أمام سوق عالق بين ديناميكيات متضاربة. بين عرض متأخر، وطلب مزمن، وسياسات تُبنى على الضرورة لا على رؤية. الناس لا يفكرون في هذا كثيرًا، لكن سعر الشقة في وهران اليوم قد يكون أقل من سعرها في 2015 بقيمة فعلية، بعد خصم التضخم. وهذا بالضبط ما يجعل السؤال مهمًا: هل بلغنا ذروة السوق؟
هل ينخفض الطلب على السكن في المدن الكبرى؟
الطلب لا يزال هائجًا، لكنه تحوّل. لم يعد كل من يملك 20 مليون دينار يركض نحو المكتب العقاري. في 2022، واجهت مشاريع البيع بالتقسيط في باب الواد وحسين داي معدلات تجميد تجاوزت 35%. ليس لأن الناس فقدوا المال، بل لأن الثقة في تسليم المشاريع تآكلت. معدل التضخم العقاري في الجزائر سجل 8.2% سنويًا بين 2018 و2023، لكن دخل الأسر نما بنسبة 5.1% فقط. الفجوة تتسع. ولهذا، يتحوّل الطلب من الشراء الفوري إلى الانتظار. أو إلى البحث عن بديل.
التحول من السكن إلى الاستثمار
الناس لم تعد تشترى شقة لتعيش فيها، بل لتُثبّت قيمتها. في باتنة، رصدت دراسة لجامعة الحاج لخضر انتقال 41% من المشترين الجدد من فئة "السكن الأول" إلى فئة "الشراء الاستثماري". وهذا يغير دينامية السوق تمامًا. العقار لم يعد سلعة أساسية، بل أداة تحوط. لكن ماذا يحدث عندما يتوقف المضارب عن الشراء؟
المناطق التي تشهد تراجعًا في السيولة
وهران، عنابة، قسنطينة. هذه المدن الثلاث شهدت انخفاضًا في حجم المعاملات العقارية بنسبة 22% مقارنة بـ2021. السبب؟ الإفراط في بناء السكنات المتوسطة دون توازن مع البنية التحتية. وكمثال صادم، مشروع "الحناية 3" في وهران تُباع فيه الوحدات بـ14 مليون دينار، بينما تبعد 12 كم عن المركز، ولا يوجد مواصلات منتظمة. العرض الزائد في مواقع غير جذابة يخلق كسادًا مقنعًا.
التمويل العقاري بين الأمل والعجز
البنوك تُقدّم قروضًا، لكن بشروط صارمة. مطلوب دخل شهري لا يقل عن 120 ألف دينار، وضمانات عينية، وموافقة زوجية. في 2023، لم يحصل سوى 7.3% من طالبي القروض العقارية على الموافقة الكاملة. لكن المفاجأة؟ 61% من الملفات تُرفض بسبب "عدم كفاية الدخل"، رغم أن هؤلاء الأشخاص يمتلكون ودائع. النظام المالي لا يثق في المواطنين، حتى عندما يكون لديهم المال. هنا يصبح الأمر صعبًا.
نسبة الفائدة وتأثيرها على القدرة الشرائية
متوسط سعر الفائدة على القروض العقارية يبلغ 7.8%، لكن مع عمولات وضمانات، يرتفع التكلفة الفعلية إلى 9.4%. مقارنة بتركيا التي تقدم قروضًا بـ1.5% (مقابل تضخم مرتفع)، نحن في سباق مع أنفسنا. وهذا يجعل الاقتراض عبئًا، لا وسيلة.
الدولة ومشاريع السكن: هل كسرت السوق؟
القرارات الحكومية تصنع أو تُهدم الأسواق. برنامج السكن الاجتماعي الذي أطلق في 2020 خفض الضغط في بعض المناطق، لكنه رفع الأسعار في أخرى. كيف؟ لأن المستفيدين من السكن الاجتماعي لم يعودوا في السوق الخاصة، فتراجعت المنافسة على الشقق الرخيصة. أدى ذلك إلى ارتفاع أسعار الشقق بمساحة 60 مترًا في المدن المتوسطة بنسبة 11% بين 2020 و2022. مفارقة غريبة.
البناء الذاتي مقابل السوق الرسمية: أيهما يربح؟
في قرى تيزي وزو، 78% من السكان يبنون منازلهم بأنفسهم. لماذا؟ لأن تكلفة البناء الذاتي تقل عن نصف سعر السوق. مثال: إنشاء منزل 120 مترًا في تيغرمت يكلف 8 ملايين دينار، بينما السعر في السوق 19 مليون. هذه الهوة تُضعف السوق الرسمية من الداخل. الدولة لا تتدخل في هذا القطاع، لكنه يشكل 40% من النشاط الإنشائي الوطني.
أسئلة شائعة
هل من الممكن انخفاض الأسعار 20% في سنة واحدة؟
محليًا، نعم. في بلديات مثل تسيقيرت أو تامسة، انخفضت الأسعار فعلاً بنسبة 15-18% بسبب هجرة الشباب. لكن في العاصمة، من غير المحتمل. الطلب لا يزال قويًا، لكنه متذبذب.
هل الاستثمار في العقار لا يزال آمنًا؟
الأمر غير واضح. إذا اخترت مشروعًا في موقع جيد، بسعر معقول، فالجواب نعم. لكن شراء شقة في مشروع ضخم وسط الصحراء؟ هذا ليس استثمارًا، بل مغامرة.
هل يمكن للدولة خفض الأسعار بقرارات إدارية؟
البيانات لا تزال غير كافية، لكن الخبراء يختلفون. البعض يقول إن التدخل المباشر يُربك السوق، والبعض الآخر يرى أن دعم المواد الإنشائية قد ينقذ عشرات المشاريع.
الخلاصة
العقار في الجزائر لن ينهار، لكنه قد يتباطأ. في بعض المدن، الأسعار تهوي ببطء. في أخرى، ترتفع لأن العرض لا يكفي. لم أعد أرى فرصة للشراء في وسط العاصمة بالأسعار الحالية. لكنني أراها في الضواحي، حيث التخطيط الجديد يفتح أبوابًا. وربما هنا تكمن الفرصة الحقيقية. لأن السوق لا يُقاس بالعموميات، بل بالتفصيلات الصغيرة. والتفصيل الذي يفوّته الجميع؟ أن السعر لا يعتمد على المتر، بل على من سيشتريه بعدك. وبصراحة، الأمر غير واضح. لكن من يملك نقدًا اليوم، لديه ميزة قد لا تتكرر.