هل سينخفض سعر العقار في الجزائر؟

نشر في أنظمة-تشغيل-أخرى, السبت 28 مارس 2026 44 مشاهدات - منذ شهر

الجواب القصير: ممكن. لكن ليس قريبًا كما يتخيل البعض. السوق العقاري في الجزائر لا يتحرك بمنطق العرض والطلب البسيط، بل بعقلية معقدة من التمويل العمومي، والمضاربات، وقلة الشفافية. وأنا شخصياً سمعت عشرات التوقعات بانهيار الأسعار منذ 2015، وكل مرة يعود السعر إلى الارتفاع. الناس لا يفكرون في هذا كثيرًا، لكن العقار هنا لم يعد مجرد سكن — بل وعاء ادخار، ووسيلة تهريب للقيمة، وحتى أداة سياسية.

ماذا يعني سعر العقار في سياق الجزائر اليوم؟

نتحدث عن متوسط سعر يتجاوز 8 ملايين دينار جزائري للمتر المربع في وسط العاصمة، وهذا الرقم يرتفع إلى 12 مليون في بعض الأحياء. أما في المدن الكبرى مثل عنابة أو وهران، فنتحدث عن 5 إلى 7 ملايين. وهذه الأرقام لا تعكس التكاليف الحقيقية للبناء، بل تُحسب بمنطق "الفرصة" و"الخوف من فقدان الفرصة". البنوك تقدم قروضًا بفائدة 3%، لكن شروطها صارمة. وهذا بالضبط ما يجعل السوق غير قابل للتنبؤ به.

الفرق بين سعر السوق وسعر التكلفة

تكلفة بناء متر مربع واحد لا تتجاوز 1.8 مليون دينار جزائري، حتى مع المواد المستوردة. ومع ذلك، نجد المتر يُباع بـ 7 ملايين. الفرق لا يأتي من الجشع فقط، بل من ضعف الثقة في الأدوات المالية، وغياب البديل الآمن. الناس يشترون حجرًا ليس لأنهم يحتاجونه، بل لأنهم لا يثقون في أن العملة ستحتفظ بقيمتها.

التمويل العمومي: العامل الخفي

الدولة تمول المشاريع السكنية الكبرى مثل سكنات "عدل" أو "الترقوي العمومي"، لكنها لا تتدخل في الأسعار الخاصة. وهذا يخلق ثنائية غريبة: من جهة، شقة بـ 4 ملايين دينار بشروط صارمة، ومن جهة أخرى، شقة بجوارها تُباع بضعف السعر في السوق الحرة. وهنا يصبح الأمر صعبًا على أي توقع أن يكون دقيقًا — لأن السوق منقسمة، غير متجانسة، وتخضع لمنطق غير اقتصادي.

العوامل التي قد تخفض الأسعار (ولكنها لا تكفي وحدها)

نعم، هناك ضغوط حقيقية. زيادة العرض في بعض الولايات، تراجع القوة الشرائية بسبب التضخم الذي بلغ 9.2% في 2023، وتباطؤ القروض العقارية. لكننا ننسى شيئًا بسيطًا: حتى لو وُضعت 100 ألف شقة للبيع في سنة واحدة، فإن الطلب المكبوت يفوق ذلك بكثير. وقبل كل شيء، لا توجد سوق عقارية رقمية مفتوحة، لا توجد إحصائيات دقيقة، ولا معايير تسعير موضوعية. البيانات لا تزال غير كافية لاتخاذ قرار استثماري مدروس، ناهيك عن التنبؤ.

هل تُحل الإشكالية ببناء المزيد من العمارات؟

لا. لأن المشكل ليس في عدد الشقق فقط. في باب الوادي، مثلاً، هناك مشاريع شاغرة منذ 2018 بسبب نزاعات قانونية على الملكية. وفي باتنة، تم إنجاز 12 ألف وحدة، لكن الإنهيارات الأرضية جعلت بعضها غير قابل للسكن. الخبراء يختلفون حول ما إذا كان العلاج في الكمية أم في الجودة والنظام.

العقار مقابل الذهب: أين يهرب الناس؟

في 2022، ارتفع سعر غرام الذهب بـ 18%، بينما ارتفع سعر العقار بـ 14%. الفرق؟ الذهب يُباع في يوم، والعقار يستغرق شهورًا. فرغم أن الناس يشكون من غلاء الشقق، إلا أنهم يستمرون في تحويل مدخراتهم إلى عقارات، حتى لو كانت في مناطق نائية. وهذا بالضبط ما يحافظ على الضغط السعري.

التمويل الذاتي مقابل القروض: أي مسار يقود إلى تراجع الأسعار؟

وهو سؤال مهم. لأن 65% من العمليات العقارية تتم نقدًا، حسب تقديرات غير رسمية من بنك الإسكان في 2023. هذا يعني أن السوق لا تعتمد على السيولة البنكية، بل على الأموال "النائمة" في المنازل. فإذا استمر الناس في الدفع النقدي، فإن انخفاض سعر الفائدة لن يُحدث فرقًا كبيرًا. بصراحة، الأمر غير واضح ما إذا كانت البنوك قادرة على كسر هذا النموذج.

العقار في الجزائر مقابل تونس: مقارنة صادمة

في تونس، سجل سعر العقار ارتفاعًا بنسبة 7% سنويًا، لكنه ظل مرافقًا بمؤشرات شفافة ونظام عقاري مركزي. أما في الجزائر، فنظام "الملكية" معقّد، وتسجيل الصفقات يتم غالبًا بطرق غير رسمية. في تونس، يمكنك معرفة سعر الشقة ببضع نقرات. هنا، يجب أن تسأل الجار، أو تتفاهم مع السماسرة. هذا الخفاء يُبقي الأسعار معلقة في الفراغ.

أسئلة شائعة

هل من الممكن أن تنخفض الأسعار بنسبة 20% قريباً؟

لا يبدو ذلك. حتى في ظل تراجع القوة الشرائية، لم ينخفض السعر، بل توقف الطلب. وهذا يعني أن الأسعار ستستقر، لا أن تنخفض. العامل الوحيد الذي قد يغير المعطيات هو تدخل الدولة بفرض ضرائب على التملّك المتعدد — لكن لا مؤشرات على ذلك حتى الآن.

هل يجب شراء شقة الآن أم الانتظار؟

إذا كنت بحاجة فعلية، فالانتظار قد يكلفك أكثر. التضخم لا يرحم. لكن إذا كنت تستثمر، فعليك أن تسأل نفسك: هل هناك بدائل أكثر سيولة؟ لأن بيع العقار قد يستغرق سنة أو أكثر، خاصة إذا كنت تطلب سعرًا مرتفعًا.

هل ستدخل الدولة لتنظيم السوق؟

الدولة تتدخل دائمًا، لكن بشكل غير مباشر. من خلال التمويل، وليس من خلال القوانين. ولن تنزل إلى السوق لتفرض أسعارًا، هذا ليس في طبيعتها. لكنها قد تشجع الشراكات مع القطاع الخاص، أو تُعجّل بمشاريع النقل، مما يؤثر على القيمة المكانية للعقار.

الخلاصة

لن ينخفض سعر العقار في الجزائر بشكل حاد في السنوات الثلاث القادمة. قد نشهد توقفًا في الارتفاع، أو تذبذبًا في بعض المناطق، لكن الانهيار غير وارد. لأن ما يدفع السوق ليس الاقتصاد الكلاسيكي، بل الخوف، والضعف المؤسسي، وغياب بدائل الادخار. وأنا لا أقول إن الأسعار منطقية — بل العكس، هي غير معقولة. لكنها ستبقى كذلك ما لم تتغير قواعد اللعبة. ونحن، كمواطنين، ندفع الثمن كل يوم. وهذا بالضبط ما يجعل السؤال ليس "هل سينخفض السعر؟"، بل "متى نحصل على سوق عقارية حقيقية؟".

آخر تحديث السبت 28 مارس 2026 - منذ شهر