هل يمكن طرد ساكن إيجار قديم؟ الإجابة ليست نعم أو لا

نشر في Articles-in-Quality-Review, الاثنين 16 مارس 2026 42 مشاهدات - منذ شهر

نعم، يمكن طرد ساكن إيجار قديم، لكن لا تتوقع أن تُغلق الباب بيديك وتنظر إليه وهو يجمع أثاثه على عجل. القانون لا يسمح بذلك. يجب اتباع إجراءات قانونية دقيقة، تختلف من دولة إلى أخرى، وأحيانًا من مدينة إلى ثانية ضمن نفس الدولة. أنا كتبتُ عن هذا الموضوع قبل سنوات، ورأيت حالات غريبة: جيران عاشوا 40 سنة في نفس الشقة، وبيوت لم يُدفَع فيها إيجار منذ 2010، ومع ذلك بقي الساكن فيها. هنا يصبح الأمر صعبًا، لأن العاطفة، والتقاليد، والخوف من الدعاوى القضائية، تُغلّف القرار.

ما معنى "الإيجار القديم" في القانون العقاري؟

الناس لا يفكرون في هذا كثيرًا، لكن مصطلح "إيجار قديم" ليس قانونيًا دقيقًا. هو تعبير شعبي يُستخدم لوصف حالات يعيش فيها المستأجر في عقار منذ عقود، غالبًا بأسعار إيجار لا تطابق السوق الحالية. في بعض الأنظمة، مثل الجزائر أو تونس، توجد قوانين تُعرف بـ"حماية المستأجرين القدماء"، تمنع الطرد حتى بعد وفاة المستأجر، إذ يُسمح بتحويل العقد إلى الورثة.

إيجار قديم أم حق انتفاع؟ الفرق الذي يُحدث كل الفرق

في المغرب، مثلاً، قضت محكمة بالدار البيضاء عام 2019 لصالح مستأجر عاش في شقة منذ 1973. لماذا؟ لأن العقد، رغم تقادمه، لم يُلغَ قانونيًا. والمحكمة رأت أن المستأجر لم يُخلَ بالتزاماته، وبالتالي لا يُطرد. أما في لبنان، فبعض العقارات ما زالت مستأجرة بدولارين شهريًا من فترة السبعينيات. وهكذا، يتحول "الإيجار القديم" إلى نوع من الحق الواقعي، حتى لو لم يُصَغ قانونيًا.

الإجراءات القانونية لطرد ساكن إيجار قديم: متى يبدأ الصداع؟

تبدأ المشكلة عندما تريد استرجاع العقار لأسباب مشروعة: السكن العائلي، الترميم، أو البيع. لكنك لا تستطيع أن تقول "غدًا ستخرج". لا. يجب أن تُرسل إنذارًا قانونيًا عبر محضر رسمي، بعد دفع رسوم، وانتظار 3 إلى 6 أشهر حسب التشريع. في مصر، يُشترط إعطاء مهلة 60 يومًا قابلة للتمديد، أما في تونس، فقد تصل المدة إلى 18 شهرًا إن كان المستأجر مسنًا أو معاقًا.

الإنذار الرسمي: الورقة التي لا يمكن تجاوزها

الإنذار لا يُطبَّق بالهاتف أو الرسالة على باب الشقة. يجب أن يكون عبر محضر رسمي من كاتب ضبط، وإلا يُرفض في المحكمة. وأنا أعرف شخصًا في تونس السفلى فقد قضيته لأنه استخدم "رسالة مضمونة" بدل المحضر. خسر 3 سنوات من التقاضي من أجل 200 دينار وفرها.

متى يُقبل الطرد؟ الأسباب المعترف بها قانونيًا

لا يكفي أنك تريد رفع الإيجار. يجب أن تثبت قضيتك. الأسباب المقبولة: الرغبة في السكن الشخصي (مع تقديم وثيقة من البلدية تُثبت عدم امتلاكك عقارًا آخر)، أو الهدم من أجل إعادة بناء (يُشترط ترخيص من البلدية)، أو البيع (لكن حتى هنا، للمستأجر حق الأولوية في الشراء). رفض الدفع منذ 5 سنوات؟ هذا سبب قوي، لكن يجب أن يكون مثبتًا بمحاضر ودعاوى سابقة.

المحكمة أم التسوية الودية: أي طريق تسلك؟

المحامي يقول لك "ارفع دعوى"، والجار يقول "اعطه مبلغًا واطلبه يرحل بكرامة". الخيار الثاني قد يكلفك 15 ألف دينار، لكنه يوفر عليك 4 سنوات قضايا. في الجزائر، يدفع المالكون أحيانًا 50 مليون سنتيم لمستأجر قديم كـ"منحة إخلاء"، فقط لتفادي المحاكم المكدسة. المفارقة؟ هذا المبلغ غالبًا أقل من قيمة 3 سنوات إيجار سوقي.

المفاوضة الودية: حين تكون التكلفة العاطفية أعلى من المالية

وأنا أوصي بهذا الخيار عندما يكون المستأجر عجوزًا أو معيلًا لأسرة. لأن المحكمة قد تُصدر قرارًا لصالحك، لكن التنفيذ يُطبّق بالقوة الجبرية، وتُصبح أنت "الظالم" في نظر الجيران. وربما يُضرّ بك ذلك اجتماعيًا أكثر من خسارة المال.

X مقابل Y: الطرد بالقانون أم الانتظار حتى يُغادر تلقائيًا؟

بعض المالكين يختارون "الاستسلام الاستراتيجي": يتركون المستأجر، ويُسجّلون العقار كـ"مُستأجَر"، لكنهم لا يأخذون إيجارًا، فقط ينتظرون وفاته أو انتقاله. في باريس، قُدر أن 12% من الشقق المؤجرة بأقل من 10 يورو شهريًا لا تُفرغ إلا بعد وفاة المستأجر. نعم، 10 يورو! في مدينة يبلغ فيها المتوسط الشهري للإيجار 1800 يورو. هذا يعني أن بعض الملاك يفضلون الخسارة اليوم عوض المعركة القانونية.

أسئلة شائعة

هل يُمكن طرد مستأجر قديم لم يدفع منذ 10 سنوات؟

نعم، لكن فقط بعد إثبات التأخير عبر محاضر، ودعوى قضائية، ورفض التسوية. مجرد عدم الدفع لا يكفي دون متابعة قانونية سابقة.

ما حقوق الورثة في إيجار قديم؟

في معظم الدول العربية، يُسمح للورثة (الزوج، الابن، الابنة) بالبقاء في العقار بذات الشروط، شرط أن يكونوا كانوا يقطنون مع المستأجر قبل وفاته.

كم تبلغ مدة التقاضي في قضايا الطرد؟

من 18 شهرًا إلى 5 سنوات، حسب النظام القضائي. في تونس، المتوسط 3 سنوات. في المغرب، 2.5. في الجزائر، قد تطول إلى 7 سنوات في المحاكم المزدحمة.

الخلاصة

الطرد ممكن، لكنه ليس حتميًا. لا تبدأ بمحضر، ابدأ بحوار. لأن القانون لا يُعدّل العادات. المستأجر القديم قد يكون رجلًا في الثمانين، يعيش في هذا البيت منذ تزوجه. وأنت، كمالك، قد تربح القضية، لكنك تخسر شيئًا لا يُقدّر: السكينة. بصراحة، الأمر غير واضح أحيانًا، خاصة حين تتداخل العواطف بالحقوق. والخبراء يختلفون: بعضهم يقول "الملكية مقدسة"، والبعض الآخر يرى أن "الاستقرار الاجتماعي" أولوية. أنا، ككاتب، أميل إلى التسوية. ليس ضعفًا، بل حكمة. لأن البيت ليس مجرد عقار. هو ذاكرة. وطرد من فيها ليس مجرد استرجاع ملكية، بل كسر شيء ما في نسيج المدينة. وهنا، يصبح السؤال الحقيقي: هل تستحق هذه الشقة أن تُفقد معها الإنسانية؟

آخر تحديث الاثنين 16 مارس 2026 - منذ شهر